1. 개요
안녕하세요, Brain Packer입니다. 요즘 부동산 규제가 다소 완화되면서 분양권 거래가 활발해지고 있습니다. 하지만 아무것도 모르고 분양권을 매매했다간 감당하기 힘든 애물단지가 될 수 있습니다. 매도의 경우 보유 및 실거주 의무기간을 모르고 매도한다면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 매수의 경우 시세보다 비싸게 매수하여 전세를 주어도 감당이 되지 않고 다시 되팔아도 손해를 보는 경우가 있습니다. 그래서 이번글에선 이를 방지하기 위해 어떤 것을 알아야 하는지 알려드리도록 하겠습니다. 매도의 경우 매도 시 내야 하는 세금에 대한 내용을 담은 글이 있으니 참고하시기 바라며, 이번 글에선 매수 시 알아야 하는 정보와 매수 시 손해보지 않을 수 있는 TIP에 대해 작성하겠습니다.
2. 분양권 매수 절차
우선 분양권이란 일반분양에 당첨된 사람이 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 여기서 입주권과 헷갈릴 수 있습니다. 입주권이란 주택의 소유권이 정비사업(재건축 및 재개발 등)의 관리처분인가 후 입주권으로 전환이 됩니다. 그리고 관리처분인가 후 일반분양까지는 최소 2년의 시간이 필요하고, 일반분양(청약)에 당첨되면 분양권을 부여받게 됩니다. 그래서 입주권과 분양권은 권리가 부여되는 시기에 따라 사용하는 용어가 다릅니다.
조금 더 자세하게는 입주권의 경우 초기비용(조합원 투자 자금+프리미엄)이 크고, 사업 진행에 따라 추가분담금을 납부해야 할 수 있다는 단점이 있지만 추가 옵션, 베란다 확장비용이 면제되고 좋은 동과 호수를 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 분양권의 경우 초기비용(계약금+프리미엄)이 적고, 시세보다 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 동과 호수가 추첨으로 지정되며, 청약통장을 사용해야 한다는 단점이 있습니다. 이에 따라 본인에게 맞는 투자를 하시기 바랍니다.
본문으로 돌아와서 분양권 매수 절차는 매우 단순합니다. 그 절차는 매매계약서 작성, 실거래가 신고, 중도금대출 승계, 권리의무 승계 및 계약자 명의변경으로 나뉩니다.
가. 매매계약서 작성
부동산을 통하여 분양권 매도자와 매매계약서를 작성합니다. 직거래도 가능하지만 대출을 받아야 하는 경우라면 공인중개사를 통하여 계약서를 작성하는 것이 좋습니다. 매매계약서 작성 시 필요한 자금(계약금액)은 아래와 같습니다.
계약금액 = 분양 계약금 + 프리미엄 + 중개수수료
분양권 계약금은 보통 정해져 있고 프리미엄은 매도인이 정하게 됩니다. 중개수수료의 경우 계약서 작성 일자를 기준으로 중도금이 납인 된 만큼의 총액을 중개수수료의 기준으로 정합니다. 예를 들어 계약서 작성일자까지 계약금, 중도금 2회 납부를 한 상태라면 중개수수료는 아래와 같이 구할 수 있습니다.
중개수수료 = (계약금 + 중도금 2회 납부총액) * 상한 요율
나. 실거래가 신고
실거래가 신고 시 금액 기준은 아래와 같이 구할 수 있으며, 그 금액을 관할 지자체에 신고해야 합니다.
실거래가 기준 금액 = 분양가 총액 + 프리미엄 + 확장 및 추가옵션비
다. 중도금 대출 승계
대출 승계란 은행을 통하여 매도인의 중도금 대출을 매수인이 받게 되는 과정을 말합니다. 그래서 매도인은 근저당이 말소되는 것이라 신경 쓸게 없으며, 매수자는 본인이 대출을 받을 수 있는지 확인해봐야 합니다. 이때 LTV 및 신용에 문제가 있다면 대출 승계가 되지 않습니다. 하지만 본인이 갖고 있는 자본이 충분하다면 대출 승계를 굳이 하지 않아도 됩니다. 중도금 대출의 경우 승계받으면 잔금 납부까지 별도로 현금을 납부할 필요가 없고(자납분이 없을 경우), 승계받지 못한다면 현금으로 정해진 기간에 납부만 잘하면 되기 때문입니다. 그리고 가장 중요한 건 대출 승계를 받을 수 있는 날이 은행마다 정해져 있으므로 공인중개사에게 문의하여 지정일을 안내받으시기 바랍니다.
라. 권리의무 승계 및 계약자 명의변경
중도금 대출을 승계한 후 해당 물건에 대한 분양사무소에 방문하여 명의변경을 요청합니다. 이때 기존 계약서의 권리의무를 승계받고 최종적으로 명의가 변경된 아파트의 분양계약서를 받을 수 있습니다.
위 단계 이후로는 해당 물건이 준공될 때까지, 즉 잔금 납부 시점까지 계약금만 납부하시고 기다리시면 됩니다. 잔금 대출의 경우 그 당시의 주변 KB 시세에 따라 대출이 나오니 참고하시기 바랍니다.
3. 분양권 매매 시 손해보지 않기 위한 TIP
분양권 매수 시 손해보지 않기 위한 TIP은 다음과 같습니다.
첫 번째, 분양권 매수 시 필요한 자금을 계산해보아야 합니다. 분양가 이외의 확장 및 추가 옵션비, 프리미엄, 중개수수료, 중도금대출의 총이자, 양도세액(해당 시)을 합산했을 때, 그 총액이 해당 물건의 주변 전세 및 매매시세와 비교하여 손익여부를 잘 따져보아야 합니다.
두 번째, 중도금대출의 자납분이 있는지 미리 확인해야 합니다. 자납분이 있는 것을 모르고 분양권을 매수했다면, 대출이 되지 않아 분양권이 취소처리가 될 수 있고 예상치 못한 대출이자로 생계가 어려워질 수 있기 때문입니다.
세 번째, 양도세를 내야 하는 물건인지 알아보아야 합니다. 이는 분양권을 알아볼 때 중개사를 통하여 알 수 있습니다. 양도세는 보통 매도인이 내야 하는 세금이지만 간혹 양도세까지 부담하는 조건으로 분양권을 시세보다 저렴하게 내놓는 경우가 있기 때문입니다. 금액에 따라 매우 큰 금액이 될 수 있으므로 꼭 확인해야 합니다. 양도세 신고는 관할 세무서에서 할 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
위와 같이 분양권 매수 시 절차와 손해보지 않기 위한 TIP을 공유해 보았습니다. 이외에도 본인 상황에 맞는 조건 또는 규정들을 찾아 보완하여 분양권을 매수한다면, 큰 이익을 보실 수 있을 거라 생각합니다. 다음은 조금 더 유익한 글로 돌아오겠습니다. 감사합니다.