1. 개요
안녕하세요, Brain Packer입니다. 전세 계약 시 특약사항은 꼭 확인해봐야 하는 부분입니다. 당연히 전세사기를 방지하기 위해선 특약사항을 잘 정해두어야 합니다. 특약이란 본 계약에 대하여 임대인과 임차인이 합의하여 추가로 계약내용을 넣는 것을 말합니다. 보통 추후 분쟁이 있을 건으로 예상되거나 약속받은 내용 등을 넣어 임차인의 권리나 보증금을 보호하는 목적으로 활용합니다. 그래서 이번 글에선 꼭 넣어야 하는 특약과 자주 넣는 특약에 대해 정리하여 공유드리고자 합니다. 내용 잘 읽어보시고 해당 내용만 특약에 잘 반영해 둔다면 크게 걱정 없을 거라 생각합니다.
2. 필수 특약
가. (전세자금 대출 시) 본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세자금 대출 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.
- 전세자금 대출 시 임차인의 자격은 충분한데 임대인이나 임차 목적물에 대한 하자로 전세대출이 안 되는 경우가 있습니다. 이와 관련하여 해당 특약을 꼭 넣어야 합니다.
나. (전세 보증보험 가입 시) 임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 않나 보증보험 가입 미승인 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금액 전액을 즉시 반환한다. 다만, 잔금지급 후 2개월 내에 가입할 것을 조건으로 한다.
- 보증보험 가입 시 임차 목적물을 조사해야 함에 따라 임대인에게 통지가 갑니다. 이는 전세보증금 반환 채권을 양도하기 때문에 임대인에게 양도 통지를 전달해야 하기 위함입니다. 이런 통지를 갑자기 받게 되면 분쟁이 발생하게 되어 향후 문제가 발생할 수 있으므로 해당 특약을 꼭 넣어야 합니다. 단, 무한정 기간을 주기에는 임대인에게도 불리하므로 기간을 함께 적는 것이 좋습니다.
다. 임대인은 잔금 지급일 익일 및 계약만료일까지 현재 등기부등본 상태를 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 및 권리(담보권, 전세권 등) 설정은 하지 않는다. 이를 어길 시 임대인은 임차인에게 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
- 잔금 지급 후 전입신고를 하게 되어있는데, 전입신고 익일 00시부터 그 효력(대항력)이 발생하므로 이를 고려하여 새로운 권리 발생 금지 기간을 작성하는 것이 좋습니다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리면서 보증금을 안전하게 지키지 못할 수도 있습니다.
라. 임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.
- 전세 보증보험 심사과정에서 갑자기 소유주(임대인)가 바뀌면 보험가입이 제한될 수 있습니다. 이에, 해당 특약을 꼭 넣는 것이 좋습니다.
마. 임대인은 국세나 지방세, 근저당권의 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납내역을 확인해 보는 것에 적극 협조한다. 만일 세금 체납이 확인되는 경우 잔금일 이전까지 체납액 전액을 상환하며, 이를 어길 시에는 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.
- 이는 임대인이 보증금을 지급하지 못하는 상황이 되면 체납된 세금을 우리가 낸 보증금에서 내야 하므로 임대인이 체납한 세금이 없는지 확인해야 합니다.
바. 임대인은 계약기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지 및 동의를 구해야 하며, 이를 위반하여 해당 목적물을 매도하는 경우 임대인도 연대하여 보증금을 반환해야 한다.
- 보통 전세 계약기간 중 매매 계약 체결 시 임차인에게 고지를 잘 안 해줍니다. 나중에 계약기간 종료 시 보증금 반환 요청을 하면 제대로 반환받지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 이에 해당 특약을 꼭 넣어야 합니다.
사. 잔금 지급 시 근저당을 모두 말소하여 말소한 당일에 등기부등본에 반영해야 한다. 이를 어길 시 계약은 무효로 하고 모든 피해(계약금 및 잔금, 이사 관련 비용, 다른 집을 구할 때까지 소요되는 비용 등)를 보상해야 한다.
- 잔금을 받고 기존의 근저당을 말소하지 않는 임대인이 있을 수 있습니다. 이렇게 되면 향후 경매로 넘어가는 경우 보증금을 보호할 수 없으니 기존 근저당 말소조건을 전제로 전세계약을 해야 합니다.
3. 자주 넣는 특약
가. 기본시설(보일러, 배관 등)에 대한 수리는 임대인이 책임지며, 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유 등)은 임대인이 수리한다.
- 간혹 노후로 인해 고장 난 시설을 임차인에게 수리하도록 강요하는 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해 계약 시 명시해 두는 것이 좋습니다. 또한 수리의 범위를 명확히 하여 작성해 두는 것도 좋습니다.
나. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 관계없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.
- 전세 계약기간이 끝나고 다음 임차인을 구하지 못했다고 해서 보증금을 돌려주지 않을 권리는 없습니다. 하지만 이에 대한 분쟁을 막기 위해 특약으로 넣는다면 좋습니다.
다. 임대인은 계약 시 임차인과 확인한 하자에 대하여 잔금 및 입주 전까지 해당 부분을 수리해야 한다.
- 통상적으로 누수 또는 큰 공사가 필요한 하자는 계약 전 꼼꼼히 살피시는 것이 좋으며, 계약 전 미리 임대인과 협의해 두는 것이 좋습니다.
라. 임대인은 잔금일까지 관리비 및 공과금을 모두 정산한다.
- 관리비와 공과금은 납부일까지 납부하지 않으면 이자가 붙습니다. 본인이 입주하기 전까지의 비용은 임대인이 모두 정산해 두어야 이후 손해 보는 일이 없을 것입니다.
위와 같이 필수 및 자주 넣는 특약에 대해 알아보았습니다. 민법상 임차인에게 불리한 특약(전세금을 매년 올린다, 임대인이 원할 때 퇴거해야 한다 등)의 효력은 없습니다. 또한 표준계약서를 보완하여 작성하는 것이기 때문에 임대인에게도 불리할 것도 없습니다. 이에 내가 당당하게 요구할 수 있는 권리라고 생각하시고 필요한 특약은 꼭 말씀하시기 바랍니다. 임대인에게 직접 말하기 힘든 부분이라면 공인중개사에게 전달을 요청하셔도 됩니다. 여러분의 권리, 꼭 안전하게 지키시기 바랍니다.